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橋梁﹒紐帶﹒匯集﹒分享
時(shí)間：2018-09-28 16:21
PART 1
“現(xiàn)在的小型綜合體真是慘，北城天地的世紀(jì)聯(lián)華，都清場(chǎng)關(guān)門(mén)了。”
“城北一帶這么多綜合體，只怕以后競(jìng)爭(zhēng)更激烈了。”
最近，有網(wǎng)友議論起眼下綜合體的現(xiàn)狀，不禁感慨：以前沒(méi)有的時(shí)候，巴不得家門(mén)口就是綜合體；有了之后，反而舍近求遠(yuǎn)。
北城天地位于湖州街與杭行路交叉口，總建筑面積約14萬(wàn)㎡，商業(yè)部分約6萬(wàn)㎡。2013年剛開(kāi)業(yè)時(shí)，附近一帶的居民甚是喜悅，綜合體里的世紀(jì)聯(lián)華都排起了長(zhǎng)隊(duì)。
“購(gòu)物滿(mǎn)18元，就能免費(fèi)停5小時(shí)。”住在拱宸橋西的麗麗，早幾年最?lèi)?ài)去這里的世紀(jì)聯(lián)華，買(mǎi)點(diǎn)東西，順帶看個(gè)電影，價(jià)格實(shí)惠又方便。
但現(xiàn)在，北城天地僅剩一樓門(mén)口的五芳齋、光集合快餐店，四樓的金逸影院、五樓的謳K拉KTV，以及外街少量餐飲店還在堅(jiān)守。
當(dāng)年號(hào)稱(chēng)城北最大的世紀(jì)聯(lián)華，后來(lái)只能定位社區(qū)超市，現(xiàn)在更是直接關(guān)門(mén)了。
如今，北城天地外墻上掛著的廣告牌，紅色的字早褪去了顏色，有的還殘缺不全。從內(nèi)容上看，信息早已過(guò)時(shí)很久。
商場(chǎng)大門(mén)已關(guān)閉，只能繞道西大門(mén)才能進(jìn)入。電梯直接取消了2、3樓按鈕，只有4、5樓可以使用。
北城天地商場(chǎng)內(nèi)部，二三樓已空置
從4樓望下去，甚至不需用手觸摸，就能看到二三層積滿(mǎn)了厚厚的灰塵。
“三樓的親子、二樓的服裝都關(guān)門(mén)一年多了，現(xiàn)在超市也關(guān)門(mén)了。”諾大的金逸影城，空蕩蕩地只剩少數(shù)兩三個(gè)工作人員。“周邊拆遷戶(hù)都搬走了，根本沒(méi)什么人來(lái)消費(fèi)了。”
但除了周邊住戶(hù)流失，或許還有一個(gè)不可忽視的原因——周邊綜合體實(shí)在太多了。
往南約2.2公里，是剛開(kāi)業(yè)的大悅城；往北約1.1公里，是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；東南方向約2.2公里，是樂(lè)堤港；西南方向不到3公里，則是城西銀泰城。此外，周邊還有運(yùn)河天地、運(yùn)河上街、天陽(yáng)D32、水晶城等多家商業(yè)體。
在這些大型流量“殺手”的夾縫中，小小的北城天地，自然很難堅(jiān)守了。
PART 2
綜合體大潮下，北城天地的遭遇，只是一個(gè)縮影。
昨天，我們實(shí)地探訪(fǎng)了杭州多個(gè)綜合體，發(fā)現(xiàn)知名大型綜合體旁的小型綜合體，日子大多不好過(guò)。
像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)旁的天陽(yáng)親子廣場(chǎng)，特別搞了個(gè)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，主打親子業(yè)態(tài)，引進(jìn)了英語(yǔ)、美術(shù)、音樂(lè)、健身、游泳、琴行等多類(lèi)教育培訓(xùn)。
但去年底就開(kāi)業(yè)的它，至今人氣一般。
“平時(shí)工作日，基本沒(méi)什么人，周末稍微多一些。這么多培訓(xùn)店，好像就那家做英語(yǔ)培訓(xùn)的人比較多，其他店基本都是零零散散幾個(gè)人。”現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工作人員說(shuō)。
而據(jù)我們昨日觀察，二樓以上，工作人員比顧客多多了。就連一樓的餐飲店，也是稀稀拉拉的。人氣稍微好一點(diǎn)的，也就大食堂跟老娘舅這類(lèi)平價(jià)快餐店。
讓人體驗(yàn)更差的是，它的地下車(chē)庫(kù)，一片漆黑，只有汽車(chē)通過(guò)時(shí)，頭頂?shù)陌谉霟舨艜?huì)亮起。而且，停車(chē)時(shí)間過(guò)了15分鐘，就要收費(fèi)。要知道，大部分綜合體，頭2個(gè)小時(shí)都是免費(fèi)的。
與天陽(yáng)親子廣場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的，是不到400米遠(yuǎn)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。尤其外面的金街，即便是工作日下午2點(diǎn)，還是人流攢動(dòng)。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金街實(shí)景
住在這附近的小張說(shuō)，晚上更熱鬧，燒烤、夜宵，簡(jiǎn)直就是美食一條街，人氣不亞于濱江垃圾街。
城北新天地的華盛達(dá)時(shí)代中心，也是一樣。南向100多米，就是新天地中心；北向過(guò)了石祥路，就是中大銀泰城。今年4月開(kāi)業(yè)后，短短幾個(gè)月，已有好幾家餐飲店關(guān)門(mén)。
古墩路印象城、西城廣場(chǎng)也差不多。自城西銀泰城、西溪印象城開(kāi)業(yè)后，人流量大受影響。
還有近江的萬(wàn)泰城，平日里就是餐飲店，都很少要排隊(duì)。
PART 3
有的綜合體更慘，爛尾后就一直無(wú)人接手。最典型的就是下沙沿江的S廣場(chǎng)。
前兩天，論壇有網(wǎng)友爆料：下沙沿江爛尾多年的綜合體S廣場(chǎng)，要?jiǎng)庸ち耍称放品科蠼邮郑?/p>
一路之隔的晨光國(guó)際業(yè)主們，興奮極了。“等了好些年，終于有好消息了”；“看來(lái)也不用換房了，要不還得降價(jià)賣(mài)房”；“終于不用每天大老遠(yuǎn)跑物美去買(mǎi)菜了”……
自3年前停工至今，S廣場(chǎng)一直是下沙沿江一帶居民心中的“痛”。
沿江一帶是下沙較早開(kāi)發(fā)的區(qū)域，世茂江濱花園、宋都晨光國(guó)際、保利東灣、灣天地、金隅觀瀾時(shí)代等眾多大盤(pán)集聚。
下沙沿江爛尾多年的商業(yè)廣場(chǎng)
光是這幾個(gè)樓盤(pán)，就有近2.1萬(wàn)套房源，按戶(hù)均3人計(jì)算，聚集了6.3萬(wàn)人之多。按7成入住率打個(gè)折，也有4萬(wàn)多人。
去年，晨光國(guó)際社區(qū)菜場(chǎng)大整頓后，附近的居民，稍微想買(mǎi)豐富點(diǎn)的菜，還得跑到聽(tīng)濤路上的物美超市，或24號(hào)大街上的大潤(rùn)發(fā)，差不多1.5公里遠(yuǎn)。
外出吃飯，就近能選擇的，只有社區(qū)底商的雜牌餐飲店。
眼看著附近就有一個(gè)商業(yè)綜合體規(guī)劃項(xiàng)目，還得跑到下沙寶龍城市廣場(chǎng)或更遠(yuǎn)的龍湖天街，能不讓人郁悶嗎。
早在2012年，S廣場(chǎng)就開(kāi)始興建，2015年主體結(jié)構(gòu)完成后，便爛尾至今。
項(xiàng)目總建筑面積約26萬(wàn)㎡，最初規(guī)劃建設(shè)成為集商業(yè)、餐飲、休閑娛樂(lè)、酒店與居住于一體的復(fù)合功能型綜合物業(yè)。
位置很好，就在地鐵1號(hào)線(xiàn)終點(diǎn)站江濱路站C出口，往西不到200米。
但是，現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)不到任何機(jī)器的轟鳴聲、也看不到零星工人，它就這么安靜地佇立著，在藍(lán)天白云下，頗為落寞。與周?chē)邩橇至⒌淖≌瑓^(qū)，顯得格格不入。
但沿江人民可能要失望了。據(jù)多方求證，該公司并沒(méi)有接手意向。
杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)局今年9月11日也曾做出回應(yīng)：目前仍在接洽中，尚沒(méi)有明確投資客戶(hù)。
PART 4
為何居民呼聲這么大的S廣場(chǎng)，至今無(wú)人接手？
除了工程、資金、債務(wù)等不為人知的內(nèi)部原因，近兩年杭州商業(yè)綜合體的持續(xù)爆發(fā)，絕對(duì)是不可忽視的原因。
2008年，杭州首次提出建設(shè)100個(gè)多功能城市綜合體計(jì)劃，掀起一場(chǎng)全新的“城市商業(yè)革命”。伴隨著如火如荼的建設(shè)，越來(lái)越多商業(yè)綜合體崛起，涌現(xiàn)無(wú)數(shù)的“城”、“廣場(chǎng)”和“中心”。
以今年為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州市區(qū)（含富陽(yáng)），已開(kāi)業(yè)和計(jì)劃開(kāi)業(yè)的大小綜合體，多達(dá)39個(gè)，總體量超過(guò)300萬(wàn)㎡。
綜合體扎堆入市，造成的直接影響，就是競(jìng)爭(zhēng)急劇白熱化。像橋西申花一帶，大大小小商業(yè)體，不下10個(gè)。
體驗(yàn)感一般、服務(wù)水準(zhǔn)普通，業(yè)態(tài)不夠豐富的小型商業(yè)體，自然無(wú)力招架。客源大幅流失，商家難以為繼。
實(shí)際上，即便是優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，日子也沒(méi)表面上過(guò)得那么好。因?yàn)楹贾萆虡I(yè)供應(yīng)，大概率已經(jīng)進(jìn)入“過(guò)剩”狀態(tài)。很多綜合體開(kāi)到后面，活得最好的，總是那些餐飲、兒童等店鋪。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，截至2018年上半年，僅杭州主城區(qū)，優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)存量，已達(dá)約344萬(wàn)㎡。而且年底之前，還要新增約73.1萬(wàn)㎡。
由于新增供應(yīng)大增，2018年上半年優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，空置率上升到了11%。
另一個(gè)數(shù)據(jù)，也可以佐證。早在2014年，同策發(fā)布的報(bào)告顯示，杭州人均商業(yè)面積已超過(guò)1.5㎡。而根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，人均商業(yè)面積1-1.2㎡，為比較合理水平。
換句話(huà)說(shuō)，杭州商業(yè)正面臨飽和或過(guò)剩狀態(tài)。
我敢負(fù)責(zé)任的說(shuō)，那些計(jì)劃年底開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，估計(jì)不少要“跳票”——因?yàn)椴皇歉?jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，就是區(qū)域人口還不足以支撐。
衡量綜合體能否存活的另一個(gè)指標(biāo)，是居民消費(fèi)力。人口多、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，消費(fèi)力自然旺盛。
但過(guò)去兩年癲狂的樓市，已經(jīng)掏空了大多數(shù)人的積蓄。數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至今，杭州新房賣(mài)了49萬(wàn)套，接近之前7年（52.5萬(wàn)套）總和。
如果算上二手房，則是驚人的79萬(wàn)套。成交金額呢，數(shù)以千億計(jì)。
身背巨額房貸，大家的消費(fèi)，都在降級(jí)。至少，我身邊的同事、朋友，新一代IPhone手機(jī)不舍得換了，出去聚餐和看電影的次數(shù)也少了，大額消費(fèi)旅游更是基本絕跡。
加上電商沖擊，商業(yè)綜合體的日子，可能會(huì)越來(lái)越難過(guò)，分化也會(huì)越來(lái)越明顯。
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