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橋梁﹒紐帶﹒匯集﹒分享
時間：2016-01-27 14:38
于2016年1月21日發(fā)布年度《盈石觀點》報告，回顧2015年中國商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)，并展望2016年發(fā)展趨勢。《盈石觀點》報告針對宏觀經(jīng)濟、政策法規(guī)、房地產(chǎn)市場、商業(yè)地產(chǎn)市場、重點項目推過活動、品牌商動態(tài)等方面進(jìn)行了系統(tǒng)梳理和詳細(xì)分析。
經(jīng)濟概覽
多項改革政策力推國內(nèi)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級
2015年以來中央政府密集出臺一系列經(jīng)濟和行政改革政策，著重于簡政放權(quán)、金融改革兩個方面，并加強引導(dǎo)大眾創(chuàng)業(yè)、消費升級，以尋求新的經(jīng)濟增長驅(qū)動模式，并將為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)升級奠定基礎(chǔ)。
金融改革為房地產(chǎn)證券化鋪平道路
2015年，政府出臺各項引導(dǎo)政策不斷完善金融市場體系，盈石集團研究中心認(rèn)為，資產(chǎn)證券化有利于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)實現(xiàn)價值最大化，隨著國內(nèi)加快推行標(biāo)準(zhǔn)REITs的步伐，地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的融合將進(jìn)一步推動雙方盈利模式的創(chuàng)新。
引導(dǎo)消費升級促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展
2015年全國社會消費品零售總額同比增速呈現(xiàn)低位緩慢回升的態(tài)勢。盈石集團研究中心認(rèn)為，為了迎合居民消費需求結(jié)構(gòu)的變化，政府通過引導(dǎo)“新消費”以促進(jìn)相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展和升級，是實現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重要組成部分。
區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升
盈石集團研究中心認(rèn)為，中國城市發(fā)展已開始轉(zhuǎn)向規(guī)模擴張和質(zhì)量提升并重階段，從城市競爭轉(zhuǎn)為協(xié)同合作，將有利于整合資源和提高效率，從而促進(jìn)經(jīng)濟質(zhì)量提升。
供給側(cè)改革重塑發(fā)展動力
盈石集團研究中心認(rèn)為，在供給側(cè)改革趨勢之下，商業(yè)地產(chǎn)的庫存需要通過市場自動調(diào)節(jié)出清，開發(fā)商則更加需要盡快創(chuàng)新商業(yè)運營模式緩解庫存壓力。
房地產(chǎn)市場回顧
房地產(chǎn)市場投資趨于謹(jǐn)慎，逐漸回歸理性
2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長1.0%，增速持續(xù)下滑至2014年來最低水平。全國商業(yè)營業(yè)用房投資增速和新開工面積與去年同期相比都有大幅下降。
商業(yè)/辦公用地成交量跌價漲，開發(fā)商回歸一線城市趨勢明顯
2015年全國商業(yè)/辦公土地成交量漲價跌。三四線城市商業(yè)/辦公用地成交量同比增長上升，拉動全國成交量小幅回升。一、二線城市商業(yè)/辦公土地成交量有所下降。一線城市商業(yè)/辦公用地成交樓面地價同比大幅上漲，開發(fā)商回歸一線城市趨勢明顯。
高土地成本下，開發(fā)商抱團取暖、聯(lián)合拿地，分散風(fēng)險
土地成本持續(xù)居高不下進(jìn)一步加重了開發(fā)商的投資風(fēng)險。聯(lián)合拿地成為開發(fā)商應(yīng)對高地價、分散風(fēng)險的法門之一。盈石集團研究中心統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2015年開發(fā)商聯(lián)合拿地主要集中在北京、上海等高地價城市。未來開發(fā)商聯(lián)合拿地、合作開發(fā)、共同銷售運營項目將成為市場趨勢。
盈石集團研究中心總經(jīng)理、皇家特許測量師學(xué)會(RICS)中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主席張平女士表示：“中國經(jīng)濟新常態(tài)下，經(jīng)濟發(fā)展將逐步去房地產(chǎn)化，重新回歸實體經(jīng)濟發(fā)展。而這將促使房地產(chǎn)業(yè)的馬太效應(yīng)更加明顯，預(yù)計中小型房地產(chǎn)企業(yè)未來幾年將會大量出現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型或被收購的現(xiàn)象。大型開發(fā)商將加速推行多元化發(fā)展，調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，規(guī)避風(fēng)險，強化優(yōu)勢。部分開發(fā)商通過品牌輸出、服務(wù)輸出進(jìn)行輕資產(chǎn)化探索，主動甚至被動與資本緊密結(jié)合，或通過收購、控股和建立融資平臺等方式跨界金融領(lǐng)域和實體產(chǎn)業(yè)。同時開發(fā)商資本運作也將更加規(guī)范化、規(guī)模化、專業(yè)化，通過嘗試海外輸出走向國際化。”
商業(yè)地產(chǎn)市場回顧
一線城市購物中心“小而精”化，二線城市大型購物中心為主流
盈石集團研究中心數(shù)據(jù)顯示，過去6年新增商業(yè)物業(yè)供應(yīng)中83%為購物中心，截至2015年末中國20大城市購物中心存量占比全部存量的七成以上，穩(wěn)居商業(yè)物業(yè)市場的主導(dǎo)地位。二線城市購物中心平均體量增至10萬平方米以上，同期一線城市購物中心平均體量下降至7.4萬平方米。一線城市購物中心小型化、精細(xì)化的特征將越趨明顯。
商業(yè)地產(chǎn)存量和供應(yīng)壓力持續(xù)，寫字樓市場尤甚
據(jù)盈石集團研究中心統(tǒng)計，截止到2015年末中國20大城市商業(yè)物業(yè)市場的總存量突破1億平方米，較2010年初翻了1.6倍。截至到2015年末中國20大城市甲級寫字樓(含頂級)總存量達(dá)到4，557萬平方米，較2010年初翻了1.7倍。可見商業(yè)地產(chǎn)存量和供應(yīng)壓力持續(xù)，寫字樓市場尤甚。
項目推廣活動回顧
2015年推廣活動的關(guān)鍵詞定格在主題體驗和微信互動。在主題體驗類活動上，購物中心開始更加注重與消費者的互動性以及消費者的參與度，以明星互動、游戲體驗為代表的活動增長最為明顯，其中明星互動類活動同比增幅超12%，躍升首位。而微信互動方面，越來越多購物中心選擇通過微信公眾號發(fā)布優(yōu)惠信息并與消費者進(jìn)行互動，方便快捷的同時也將線上的會員有效導(dǎo)入到線下。
品牌商發(fā)展動態(tài)
2015年，各大品牌選擇了不同策略應(yīng)對多方挑戰(zhàn)。分類別來看，快時尚品牌拓展保持積極，新進(jìn)快時尚品牌更是來勢洶洶;奢侈品在華經(jīng)營面臨歷史上少見的復(fù)雜形勢，品牌在2015年致力探索跨界發(fā)展新路徑，實現(xiàn)多元化經(jīng)營;大型超市行業(yè)雖然門店拓展放緩，但積極嘗試發(fā)展細(xì)分業(yè)態(tài)并為顧客提供移動支付服務(wù);餐飲行業(yè)在2015年積極推進(jìn)O2O服務(wù)，為顧客提供更便捷的體驗。
盈石中國商業(yè)投資控股集團董事長兼總裁司徒文聰認(rèn)為：“中國商業(yè)市場已經(jīng)逐步邁進(jìn)人文和商業(yè)理念為王的大消費時代，這將引領(lǐng)并促使更多行業(yè)的品牌商在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，細(xì)化產(chǎn)品，精準(zhǔn)定位客群，加大力度向精細(xì)化方向發(fā)展，特別是兒童、母嬰、醫(yī)療保健有廣大市場空間的行業(yè)。”
商業(yè)地產(chǎn)市場展望：
趨勢一：大消費時代消費需求升級，品質(zhì)消費、特色消費將成為趨勢
趨勢二：金融創(chuàng)新帶動更多類REITS試水，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)甄選將至關(guān)重要
趨勢三：供給側(cè)改革推動下，存量房市場商機無限，升級改造盤活存量
趨勢四：房地產(chǎn)白銀時代迎來優(yōu)質(zhì)運營商的春天
盈石集團執(zhí)行董事、盈石創(chuàng)投基金創(chuàng)始合伙人何誠先生認(rèn)為，在實踐經(jīng)驗基礎(chǔ)上的不斷創(chuàng)新、尋求突破是商業(yè)地產(chǎn)各領(lǐng)域生存發(fā)展的重要法寶。對于商業(yè)項目而言，應(yīng)該標(biāo)準(zhǔn)化的是流程，而不是產(chǎn)品。同時還要有消費趨勢前瞻性，不僅做到滿足消費者需求，而應(yīng)該通過創(chuàng)新引領(lǐng)消費者，形成新需求，才能保持消費者粘性在激烈競爭中脫穎而出。可以說房地產(chǎn)白銀時代恰恰迎來了優(yōu)質(zhì)運營商的春天！
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