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橋梁﹒紐帶﹒匯集﹒分享
時間：2016-03-10 11:16
九龍倉（00004）兩大商場海港城及時代廣場去年零售銷售額均跌逾12%，為十年來首跌。主席兼常務(wù)董事吳天海表示，“今年經(jīng)營環(huán)境繼續(xù)充滿挑戰(zhàn)，零售弱勢料持續(xù)數(shù)年”，惟旗下商場暫未有減租壓力。
業(yè)績略遜增派息 股息率4.37厘
九倉去年核心盈利增加5%至109.69億元，略遜市場預(yù)期，其中投資物業(yè)核心盈利占76%。集團(tuán)第二次中期息增7.1%至1.35元，帶動股價昨逆市升0.5%。全年派息1.9元，按昨收市價43.5元計，股息率4.37厘。
本港零售市道欠佳，海港城及時代廣場均受重創(chuàng)。兩者繼去年零售銷售額分別跌12.1%及12.8%后，跑輸同期香港零售總額跌3.7%，走勢到今年亦未有起色。1月九倉商場零售銷售額跌約12%，同期本港零售額則跌6.5%。
首月跌12% 跑輸港零售額跌幅
有外資分析員表示，自由行高峰期間，海港城的銷售額屢次跑贏大市，現(xiàn)時市況逆轉(zhuǎn)，跑輸同業(yè)亦屬正常，“海港城過去幾年辛苦引進(jìn)各種高檔品牌，相信九倉不會貿(mào)然改變商場定位，而且改變租戶組合也不容易”。
分析員續(xù)稱，九倉將按銷售額計算的分成租金由30%降至15%，反映租戶的生意額大不如前，但零售市道疲弱對收租股的租金收入影響，需要數(shù)年時間才能完全反映，故看淡九倉未來數(shù)年本港商場的銷售表現(xiàn)。
券商料租戶組合 不會貿(mào)然改變
訪港旅客減，海港城去年收入僅升5%，升幅遠(yuǎn)低于前一年的16%，營業(yè)盈利亦只升5%。吳天海指，“本港旅游業(yè)正值幾困難時期，我們不會胡思亂想覺得短期就好轉(zhuǎn)……香港受壓，我們都感受到壓力”。他稱集團(tuán)繼續(xù)替商場增值。
副主席李玉芳補(bǔ)充，零售環(huán)境嚴(yán)峻，集團(tuán)會“先鞏固好個餅，繼而再做大”，但2月份受到旺角事件拖累，訪港旅客大跌，相信商場銷售額也會受影響，惟現(xiàn)時仍有大量品牌希望進(jìn)駐旗下商場，所以暫沒有減租壓力，部分租戶的基本租金更有上升。
內(nèi)地業(yè)務(wù)方面，九倉去年已簽約應(yīng)占銷售額增加21%至260億元（人民幣，下同），超標(biāo)21%，惟今年銷售目標(biāo)卻低于去年，僅240億元。吳天海解釋，集團(tuán)會因應(yīng)每年有哪些樓盤出售去厘定銷售目標(biāo)，240億元并非一個容易達(dá)到的指標(biāo)，未來九倉會減少內(nèi)地有項目的城市數(shù)目，由15個降至10個。
九龍倉業(yè)績會：內(nèi)地住宅業(yè)務(wù)減至10城
3月9日，九龍倉集團(tuán)有限公司在香港舉行業(yè)績發(fā)布會。在內(nèi)地和香港兩地零售業(yè)疲弱之時，以投資物業(yè)收租為主的九龍倉竭力交出了一份表現(xiàn)合格的成績單。
2015年，九龍倉集團(tuán)核心盈利增加5%至110億港元，其中投資物業(yè)核心盈利增加9%至83億港元。按比例看，九龍倉2015年收租業(yè)務(wù)的核心盈利占據(jù)了集團(tuán)整體核心盈利的約76%。
換句話說，僅僅依靠持有型的投資物業(yè)收租，九龍倉去年就賺到了83億港元核心盈利。投資物業(yè)無疑是九龍倉的核心業(yè)務(wù)，而在未來其還有意要擴(kuò)大這一業(yè)務(wù)。
九龍倉集團(tuán)主席兼常務(wù)董事吳天海表示：“無論是香港還是內(nèi)地，我們都希望繼續(xù)物色到合適的投資物業(yè)，已經(jīng)建好的也好，地塊也好，只要是優(yōu)質(zhì)的，我們都會繼續(xù)尋求，將我們的收租組合做得更強(qiáng)。”
與香港和內(nèi)地擴(kuò)大投資物業(yè)的意向相比，九龍倉對于內(nèi)地的銷售型發(fā)展物業(yè)投資仍然繼續(xù)持有審慎的策略，并且要將版圖集中于部分目標(biāo)城市。“整體來講，我們會減少有項目的城市的數(shù)字，我們大概會由15個城市減到10個，有個別城市手上的項目結(jié)束之后就不會再做了。”
內(nèi)地銷售目標(biāo)240億元
在內(nèi)地發(fā)展住宅業(yè)務(wù)的香港房企中，九龍倉的表現(xiàn)可謂突出。2015年，九龍倉集團(tuán)在內(nèi)地的合約銷售同比增長21%至260億元。截至年末，九龍倉未確認(rèn)銷售額（已扣除商業(yè)稅）增加至250億元，涉及面積140萬平方米的物業(yè)。
作為重要糧倉的華東區(qū)域，為九龍倉貢獻(xiàn)了超過一半的銷售業(yè)績。2015年，九龍倉上海濱江壹十八、周浦和九龍倉˙蘭宮項目銷售達(dá)到58億元。按應(yīng)占份額計算，其合資項目南站項目和玉蘭公館銷售為13億元。
而在蘇州，九龍倉時代上城、Bellagio及國賓1號銷售業(yè)績達(dá)到55億元。杭州九龍倉˙碧璽˙璞儷洋房和九龍倉˙君璽則錄得29億元銷售。
對于2015年內(nèi)地的銷售業(yè)績，吳天海坦承與政策走向緊密相關(guān)：“去年內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)增長是下降了，但是實際上樓市是在好轉(zhuǎn)的，因為調(diào)控和限制措施減少了，所以去年能夠賣到260億元，很大原因也是市場調(diào)控放松了。”
“我相信以香港企業(yè)在內(nèi)地的銷售額來講，九龍倉是站在前列的。過去五年，九龍倉在內(nèi)地已經(jīng)累計銷售接近一千億了。”
不過，2016年九龍倉內(nèi)地銷售目標(biāo)卻僅僅定為240億元。對于目標(biāo)設(shè)定是否過于保守的提問，吳天海則回應(yīng)指該目標(biāo)主要根據(jù)可售貨量而制定，“240億元其實也不是一個很容易達(dá)成的目標(biāo)”。
此番解釋亦不令人意外，事實上，九龍倉在內(nèi)地的住宅業(yè)務(wù)正在收縮至更為集中的城市。
2015年，九龍倉僅在北京、杭州和佛山三個城市買入6幅土地，按照應(yīng)占份額計算，總代價為47億元。2016年2月，九龍倉則通過合營公司再次在北京購入1幅土地，按權(quán)益份額計算，代價為21億元。
“整體來講，我們會減少有項目的城市的數(shù)字，我們大概會由15個城市減到10個，有些個別城市手上的項目結(jié)束之后就不會再做。”吳天海續(xù)指，“選擇城市的意思，不是說我們在未來只做四個一線城市，我們在杭州、蘇州也做得不錯，這些城市也會繼續(xù)做。”
相較于對住宅業(yè)務(wù)的謹(jǐn)慎，九龍倉似乎對投資物業(yè)的前景更為樂觀。在成都國金中心之后，九龍倉正在全力發(fā)展長沙國金中心及重慶國金中心，并有意繼續(xù)尋求收購?fù)顿Y物業(yè)的機(jī)會。
擴(kuò)大投資物業(yè)組合
在九龍倉集團(tuán)4440億港元的資產(chǎn)總值中，香港和內(nèi)地兩地的投資物業(yè)資產(chǎn)值占比就達(dá)到3100億港元，而發(fā)展物業(yè)僅為380億港元。
“投資物業(yè)資產(chǎn)值占比超過70%，這是一個相當(dāng)高的比例，我們的核心優(yōu)勢就是在投資物業(yè)，依靠優(yōu)質(zhì)物業(yè)持續(xù)帶動租金增長”。
2015年，香港零售業(yè)跌幅達(dá)到3%。九龍倉旗下商場也難逃影響，海港城營業(yè)額下跌12.1%，時代廣場下跌12.8%，荷里活廣場僅錄得0.7%增幅。與此同時，物業(yè)升值幅度也在減少，2015年投資物業(yè)重估盈余凈額為62億港元，2014年統(tǒng)一數(shù)字則為277億港元。
不過，由于未減租并且持續(xù)升級物業(yè)，九龍倉香港投資物業(yè)租金收入依然在增長，2015年增加 7%至121.65億港元，營業(yè)盈利增加 6%至105.16億港元。
對比香港收租業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，內(nèi)地投資物業(yè)的增長則給九龍倉帶來了驚喜。2015年，九龍倉內(nèi)地投資物業(yè)收入上升 16%達(dá)到23.05億港元，營業(yè)盈利則上升 25%至12.43億港元。
“過去三年內(nèi)地商場租金收入增長幅度在14-87%，比香港商場租金增長更為強(qiáng)勁，租金收入占比也從9%提升到15%”，九龍倉集團(tuán)副主席李玉芳表示，開始進(jìn)入收成期的內(nèi)地投資物業(yè)正在成為九龍倉新增長動力，“相信會有助舒緩香港零售的壓力”。
2015年，成都國金中心商場的收入上升 25%至6.05億元，出租率接近100%。而由于成都的國際金融中心和時代˙奧特萊斯表現(xiàn)理想，九龍倉正在全速推進(jìn)重慶國金中心和長沙國金中心的發(fā)展。
據(jù)介紹，長沙國金中心目前超過 75%的總零售面積正在招租或洽商，預(yù)計將于2017年第三季度開幕，重慶國金中心目前超過85%的免租正在招租，預(yù)計將于2017年初開幕。
以下為九龍倉集團(tuán)有限公司2015年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：
現(xiàn)場提問：內(nèi)地訪港游客人數(shù)在下跌，管理層是否擔(dān)心影響到香港零售業(yè)的前景？
吳天海：香港旅游業(yè)正在挺困難的時期，我們也不覺得會在短期內(nèi)會恢復(fù)，只能假設(shè)在旅游業(yè)繼續(xù)受壓的情況下，我們要怎么做去保住我們的生意，盡量做得更好。
李玉芳：游客的數(shù)目是下跌了，零售環(huán)境也是越來越嚴(yán)峻，在這種情況之下，我們一定要鞏固自己的餅，在香港的大市場里面擴(kuò)大自己的份額。我們對今年零售業(yè)、商場方面的成績是有信心的。我們和租戶都是同一個目標(biāo)，會很主動地去做一些活動，或者一些推銷，或者一些不同的策略性項目，使得鋪面能夠給消費(fèi)者一些不同的貨品，這也是我們和我們的客戶正在推動和策劃的。
現(xiàn)場提問：內(nèi)地銷售去年已經(jīng)有260億元，為什么會把今年銷售目標(biāo)定在240億元，是不是不太看好市場，還是因為一線城市最近調(diào)控風(fēng)聲比較緊？海港城和時代廣場的零售額有所下跌，會不會考慮減租？
吳天海：先說內(nèi)地市場，銷售目標(biāo)很大程度上是要看當(dāng)年有什么貨，如果貨源還沒有到可以推出的階段，肯定是不會推的，所以就沒有那個數(shù)。我相信以香港企業(yè)在內(nèi)地的銷售額來講，九龍倉也是站在前列的。過去五年，九龍倉在內(nèi)地已經(jīng)累計銷售接近一千億了。
李玉芳：關(guān)于零售方面，去年全香港零售業(yè)下跌了3.7%，當(dāng)然這個零售額包括了超級市場還有百貨等等。至于海港城是跌了12.1%，時代廣場是下跌了12.8%，但是時代廣場有部分面積在做裝修改建，如果只算營業(yè)面積，時代廣場是下跌8.8%，而荷里活廣場是增長了0.7%，因為荷里活廣場是比較少依賴奢侈品生意的。
海港城和時代廣場有超過20%的部分是做高端商品的，所以這部分有些影響，但是這部分在總數(shù)中并不是很大，比如說海港城一年可以做到300億港元的生意，這可能是其他商場幾年的總和，所以即使有所下跌，但是我們的租戶在海港城的店鋪在全球范圍還是排名很高的，從商場每呎的盈利來說，數(shù)字是上升的，所以我們可以肯定地將我們是沒有減租的，基本租金沒有受到影響，部分續(xù)約還有所增長，只是會在抽成方面受到影響。
現(xiàn)場提問：剛剛提到零售方面租金沒有減租的壓力，但是為什么會有加租考慮，另外租金抽成的新比例是多少？內(nèi)地今年銷售目標(biāo)是260億元，那么今年的購地計劃是不是都在一線城市？投資物業(yè)的占比已經(jīng)到76%，未來加上內(nèi)地的商場，比例會占到多少？
李玉芳：每個商戶都希望用最便的租金租到最好的位置，好多時候都是大家雙方去談的，大家互相看彼此之間的壓力了。在租金方面抽成方面，以前我們的占比是30%，現(xiàn)在是減到了15%。
吳天海：我補(bǔ)充一下。具體來說，就是過去零售物業(yè)每100港元租金收入中有30港元是來自抽成，有70港元是基本租金，并不是說租戶做100元生意我們要抽30元。事實上，現(xiàn)在雖然租金收入中抽成占比降低了，但是我們基本租金是在增長的，所以此消彼長，整體租金收入依然是有增長的。2015年收租物業(yè)占集團(tuán)核心盈利的比重是76%，2016年預(yù)計也不會低于70%。
關(guān)于內(nèi)地的買地計劃，其實沒有什么特別的計劃，主要是看每一個城市供求的情況，有些地區(qū)我們沒進(jìn)去，并不代表那個區(qū)位就不好，只是我們沒有地在那邊，或者是做得不好而已。我們覺得在上海，蘇州，杭州這些地方還是有做得不錯的項目。
當(dāng)然，如果有新的地出來，我們會繼續(xù)看，如果個別城市投資比重太高，需要平衡，我們也會考慮，所以我們不會集中在特別的某一個城市。整體來講，我們會布局的城市，大概會由15個城市減到10個以下，有些城市是把手上的項目結(jié)束之后就不會再繼續(xù)拿地。
事實上，過去的一兩年，我們賣樓回籠的資金比再投資的數(shù)字要多，所以今年我們在內(nèi)地的總投資是下降的。但是因為減少了投資，去年的財務(wù)狀況是更加合理了。同時，在香港也好，在內(nèi)地也好，我們都希望物色到合適的投資物業(yè)，完成的也好，地也好，只要是優(yōu)質(zhì)的，我們都會繼續(xù)尋求，希望將我們的收租樓組合做得更好更強(qiáng)。
現(xiàn)場提問：是內(nèi)地的土地儲備會繼續(xù)加多，但是態(tài)度是謹(jǐn)慎的？可不可以解釋一下原因？
吳天海：至于內(nèi)地的樓市，其實內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長在下降，但是實際上樓市是在好轉(zhuǎn)，因為控制樓市的措施減少了，所有的限制都減少了，所以九龍倉去年賣樓260億，很大原因也是因為市場松了。
為什么會選擇性買地？是因為有些城市的供求不是很健康，其實這是很正常的投資組合調(diào)整的做法。選擇城市的意思，不是說我們未來只做北京上海一線城市，蘇州、杭州也做得不錯，這些地方都會繼續(xù)做的。
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