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盡管上半年的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)分別取得51.8%和24.9%的不錯(cuò)增速，但面對(duì)前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控和緊縮的信貸環(huán)境，強(qiáng)如萬(wàn)科，亦倍感壓力。

2018年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科前六個(gè)月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。而即便在面對(duì)威脅企業(yè)存亡的股權(quán)大戰(zhàn)發(fā)生的2016、2017年同期，萬(wàn)科的銷售金額尚能分別增長(zhǎng)69.9%、45.8%。

此際，萬(wàn)科在新業(yè)務(wù)的拓展上表現(xiàn)較為進(jìn)取，在融資成本方面也頗有優(yōu)勢(shì)。但受各種因素影響，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~少有地由正轉(zhuǎn)負(fù)，人民幣貶值帶來(lái)的匯兌損失，也影響公司的利潤(rùn)水平。

對(duì)于未來(lái)，萬(wàn)科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示：“我們也在不斷調(diào)試自己，去適應(yīng)新的政策和要求。行業(yè)還有空間，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程依然沒(méi)有完成，容量依然很大。”他說(shuō)，城市中人們?cè)谝率匙⌒小?duì)空間需求還是非常大，因此對(duì)市場(chǎng)和業(yè)務(wù)前景有基本信心。

不過(guò)，目前萬(wàn)科的營(yíng)收和利潤(rùn)主要來(lái)源仍是地產(chǎn)開發(fā)，多元化業(yè)務(wù)還在投入階段。

長(zhǎng)租公寓房間數(shù)超16萬(wàn)

8月21日，萬(wàn)科召開2018年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)，由祝九勝和執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿瘛?zhí)行副總裁兼首席財(cái)務(wù)官孫嘉、副總裁兼董事會(huì)秘書朱旭出席。

董事長(zhǎng)郁亮缺席的花絮輕輕飄過(guò)推介會(huì)上空，上市 公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)才應(yīng)是關(guān)注焦點(diǎn)。

數(shù)天前開始，一場(chǎng)從北京開始的覆蓋南北的房租大討論持續(xù)發(fā)酵，包括開發(fā)商在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商被指為推高租金的主要因素之一。

今年初萬(wàn)科把住房租賃業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)，截止至6月末，公司長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，其中6萬(wàn)間是今年上半年新增的，而累計(jì)開業(yè)只有4萬(wàn)間。對(duì)于此話題萬(wàn)科避無(wú)可避。

祝九勝表示，關(guān)心機(jī)構(gòu)進(jìn)來(lái)后會(huì)不會(huì)推高租金，可能有誤會(huì)。“考察機(jī)構(gòu)在一個(gè)城市住宅租賃的介入程度，一般會(huì)用滲透率指標(biāo)。目前機(jī)構(gòu)在中國(guó)最高的城市機(jī)構(gòu)滲透率5%，而在深圳連2%的滲透率都不到。萬(wàn)科在深圳公寓入住率92%以上，但我們每房單價(jià)才1800元左右。”

“長(zhǎng)租公寓是一個(gè)新型業(yè)務(wù)，大家在觀察他的同時(shí)，需要有一定的耐心。”祝九勝說(shuō)。

在多元化的發(fā)展上，萬(wàn)科在物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面、物流倉(cāng)儲(chǔ)數(shù)個(gè)業(yè)務(wù)上的業(yè)務(wù)較為進(jìn)取。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)累計(jì)簽約面積超過(guò)4.7億平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.6億元，同比增長(zhǎng)29.8%；商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)印力共管理126個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積915萬(wàn)平方米，已開業(yè)自持項(xiàng)目79個(gè)，包括53個(gè)購(gòu)物中心。

物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)方面，萬(wàn)科已成為普洛斯的第一大股東。截止6月底，萬(wàn)科物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)累計(jì)已獲得項(xiàng)目84個(gè)，近期萬(wàn)科通過(guò)并購(gòu)方式獲得太古實(shí)業(yè)在上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫(kù)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)國(guó)內(nèi)一線城市及內(nèi)陸核心港口城市的冷鏈業(yè)務(wù)覆蓋。

目前，萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)仍在投入階段，今年上半年對(duì)萬(wàn)科的收入貢獻(xiàn)僅有11.8億元，房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的發(fā)展才是萬(wàn)科業(yè)績(jī)的決定性因素。

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)負(fù)

2018年上半年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積2035.4萬(wàn)平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%。

萬(wàn)科業(yè)績(jī)推介會(huì)上，高管們并未對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪徸鞒鲈敿?xì)解釋。會(huì)后對(duì)此，孫嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)是長(zhǎng)周期產(chǎn)業(yè)，下半年會(huì)有更多項(xiàng)目入市。

即便如此，過(guò)去兩年的中期業(yè)績(jī)中，即便是在股權(quán)大戰(zhàn)期間，萬(wàn)科的銷售金額尚能分別增長(zhǎng)69.9%、45.8%。

但若把萬(wàn)科上半年銷售增速放緩歸結(jié)在調(diào)控導(dǎo)致中的行業(yè)周期上，也不夠全面。因三巨頭中，上半年碧桂園的合同銷售金額為4124.9億元，增長(zhǎng)42.8%，而恒大合同銷售金額為3041.8億元，增長(zhǎng)24.62%。而同期，行業(yè)的銷售金額平均增速是14.8%。

一個(gè)與此相關(guān)的重要指標(biāo)是，今年上半年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出現(xiàn)近年來(lái)頭一次凈流出，為負(fù)的42.55億元，同比去年同期的凈流入218.5億元下滑119.47%。萬(wàn)科向來(lái)強(qiáng)調(diào)回款和現(xiàn)金流管理，現(xiàn)金流量?jī)纛~轉(zhuǎn)負(fù)較為少見。

萬(wàn)科的合并現(xiàn)金流量表明細(xì)顯示，上半年，銷售商品、提供勞務(wù)以及收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金合共1976.2億元，但現(xiàn)金流出合共2018.7億元。

孫嘉告訴第一財(cái)經(jīng)，現(xiàn)金流量?jī)纛~之所以由正轉(zhuǎn)負(fù)，“是因?yàn)樯习肽赇N售金額只有10個(gè)點(diǎn)左右的增長(zhǎng)，而上半年的開工面積比較多，所以支出也會(huì)比較多，另外此前收購(gòu)普洛斯股權(quán)等費(fèi)用也是在上半年支出。”

中報(bào)顯示，萬(wàn)科上半年銷售滾動(dòng)回款率保持在93%以上。按照孫嘉說(shuō)法，六年前萬(wàn)科這個(gè)數(shù)字也只有80%，這些年一直處于改善的狀態(tài)。

不過(guò)，滾動(dòng)回款率是按照過(guò)去12個(gè)月的實(shí)收銷售款和銷售收入來(lái)計(jì)算；如果采用即時(shí)回款率，萬(wàn)科上半年只有64.8%，跑輸了好幾個(gè)TOP10的同行。

收入和利潤(rùn)方面，上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1059.7億元，同比增長(zhǎng)51.8%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)91.2億元，同比增長(zhǎng)24.9%。

值得注意的是，由于上半年特別是第二季度人民幣兌換美元、港幣大幅貶值所致，萬(wàn)科中期錄得匯兌虧損8.78億元，但去年同期萬(wàn)科通過(guò)匯兌獲益1.29億元。

匯兌虧損影響公司利潤(rùn)水平，萬(wàn)科表示會(huì)適時(shí)采用套期保值工具覆蓋匯率風(fēng)險(xiǎn)敞口，朱旭稱，風(fēng)險(xiǎn)敞口小于12億美元，對(duì)公司造成的償債壓力較小。不過(guò)對(duì)于套保造成的財(cái)務(wù)成本，萬(wàn)科并未明示。

值得肯定的是，憑借良好的資本市場(chǎng)形象，萬(wàn)科在融資方面仍有較大優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)科完成五期超短融發(fā)行利率區(qū)間為3.25%-4.6%；而8月發(fā)行的住房租賃專項(xiàng)公司債票面利率僅為4.05%，創(chuàng)2017年以來(lái)房企公司債發(fā)行利率新低。

截至6月底，萬(wàn)科持有貨幣資金1595.5億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債的總和609.8億元。

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