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時間：2019-12-06 14:39
當前，商業地產正面臨著新的行業發展格局。
在消費升級和商業變遷的背景下，需求端正在發生改變，新模式新技術迭代日益加快，商業變革不斷出現。同時，商業地產行業已經進入存量高度競爭的時代，市場面臨眾多的不確定性，這對于各類參與主體提出了新的挑戰。
為適應當前中國商業地產市場快速發展需要，中指研究院在分析總結歷年研究經驗及商業地產行業發展現狀的基礎上，啟動中國房地產指數系統商業地產指數的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數和寫字樓租金指數，用以客觀反映重點城市商業地產價格水平及其變化趨勢。
一、中國商鋪租金指數運行分析
根據中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2019年下半年，中國主要商業街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金整體水平穩中有漲。其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金為25.9元/平方米·天，環比上漲0.58%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為27.2元/平方米·天，環比上漲0.44%。
從漲跌個數來看，在樣本商業街中，租金環比上漲的商業街占71.6%，租金環比下跌的商業街占22.4%，6.0%的商業街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環比上漲的商圈占66.7%，租金環比下跌的商圈占29.2%，4.2%的商圈（購物中心）租金與上期持平。
從市場表現來看，2019年前三季度，我國GDP總量為69.8萬億元，同比增長6.2%，增速較上年同期收窄0.5個百分點。2019年1-10月，我國社會消費品零售總額實現33.5萬億元，同比增長8.1%，增速較上年同期收窄1.1個百分點，居民消費整體保持平穩增長態勢。同時，在線下零售回暖的背景下，商業零售企業積極推動產品與用戶體驗升級，推動消費潛力不斷釋放。整體來看，商業零售市場平穩運行，租賃需求較活躍。
1、百街商鋪租金指數變化
（1）百街商鋪租金變動情況
根據全國15個重點城市主要商業街商鋪樣本調查數據，由重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成百大商業街（百街）商鋪租金指數。2019年下半年，百街商鋪平均租金為25.9元/平方米·天，環比上漲0.58%。
分城市等級來看，2019年下半年，一線城市中租金環比上漲的商業街占74.1%，環比下跌的商業街占11.1%，14.8%的商業街租金與上期持平。北京10條商業街租金環比全部上漲，其中南鑼鼓巷漲幅最高，達2.64%；上海11條商業街中，6條商業街租金環比上漲，2條環比下跌，3條持平，其中四川北路商業街環比漲幅最高，為3.56%；廣州1條商業街租金環比上漲，1條環比下跌，一條持平，其中上下九步行街環比上漲0.27%；深圳3條商業街租金環比均上漲，其中東門步行街漲幅最高，達2.48%。
2019年下半年，二線城市中租金環比上漲的商業街占70.0%，環比下跌的商業街占30.0%。二線城市中，南昌主要商業街租金全部下跌，天津、蘇州、重慶和海口主要商業街租金漲跌互現，成都、武漢、杭州等6個城市商業街租金較上期均全部上漲。其中，蘇州龍湖獅山金街租金環比漲幅為3.24%，位列二線城市各商業街租金漲幅第一位。
（2）租金漲跌幅較大的商業街
圖：2019年下半年租金環比漲跌幅較大的商業街
數據來源：CREIS中指數據、Fang.com、3Fang.com
2019年下半年，在租金環比上漲的商業街中，上海四川北路商業街、蘇州龍湖獅山金街等10條商業街租金環比漲幅相對較大，其中上海四川北路商業街環比上漲3.56%，漲幅位列首位；蘇州龍湖獅山金街、杭州河坊街和長沙黃興路步行街租金環比漲幅亦在3.0%以上；北京南鑼鼓巷、上海七寶老街等5條商業街商鋪租金環比漲幅在2.0%-3.0%之間；北京新街口商業街環比上漲1.71%。在商鋪租金環比下跌的商業街中，南昌勝利路步行街、天津鼓樓商業街以及蘇州石路步行街環比跌幅較大，均在1.5%-2.0%之間；天津古文化街、天津南市食品街等7條商業街環比跌幅在1.0%以內。
2、百MALL商鋪租金指數變化
（1）百MALL商鋪租金變動情況
根據全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調查數據，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數。2019年下半年，百MALL商鋪平均租金為27.2元/平方米·天，環比上漲0.44%。
分城市等級來看，2019年下半年，一線城市中63.6%的商圈（購物中心）租金環比上漲，36.4%的商圈租金環比下跌。北京有9個商圈租金環比上漲，3個環比下跌，其中三里屯商圈環比漲幅最高，達1.76%；上海有11個商圈租金環比上漲，11個環比下跌，其中長壽路商圈環比漲幅最高，為1.68%；廣州有4個商圈租金環比上漲，2個環比下跌，其中東圃商圈環比漲幅最高，為1.79%；深圳4個商圈租金環比均上漲，其中東門商圈漲幅最高，達2.38%。
2019年下半年，二線城市中69.2%的商圈（購物中心）租金環比上漲，23.1%的商圈租金環比下跌，7.7%的商圈租金與上期持平。除天津、杭州、重慶、南昌、海口重點商圈租金漲跌互現外，成都、武漢、蘇州等6個城市重點商圈租金較上期均上漲或持平。成都4個商圈租金環比均上漲，其中建設路商圈租金環比漲幅最高，為2.02%。
（2）租金漲跌幅較大的商圈
圖：2019年下半年租金環比漲跌幅較大的商圈
從商圈層面看，2019年下半年，在租金環比上漲的商圈中，深圳東門商圈、深圳福田中心區商圈等10個商圈租金環比漲幅較大，其中深圳東門商圈租金環比漲幅最大，達2.38%；深圳福田中心區商圈、成都建設路商圈、深圳南山中心區商圈漲幅在2.0%-2.2%之間；蘇州湖西商圈、廣州東圃商圈等6個商圈租金環比漲幅在1.5%-2.0%之間。在租金環比下跌的商圈中，上海曹家渡商圈租金跌幅最大，環比下跌2.47%，廣州市橋、天津友誼路等4個商圈租金環比跌幅在1.0%-1.5%之間；上海天山、上海陸家嘴等5個商圈環比跌幅在1.0%以內。
3、租金運行趨勢研判
從市場表現看，2019年以來線下零售企業在“互聯網+”轉型下經營狀況有所改善。2019年1-10月，線下零售額累計同比增速約為5.5%，重新恢復正增長；而同期線上零售額累計同比增速已經下降到16.4%。一方面，電商平臺正強化開放賦能，重點布局下沉市場和融合社區生態，推動消費潛力不斷釋放。另一方面，商業零售企業在“互聯網＋”浪潮的推動下紛紛轉型，利用大數據、人工智能和移動互聯網等新技術為整個商業地產運營和消費提供支持。整體來看，2019年下半年，零售商業市場整體表現較活躍，一二線城市成熟商圈仍是品牌商擴張的首選，而居民消費呈現個性化、多元化、定制化的趨勢，零售業正朝著更加注重便利性、差異性、體驗性的方向發展。
供應方面，從短期供應來看，2019年1-10月15個重點監測城市約有980萬平方米140余個購物中心項目入市，較2018年1-10月減少240萬平方米左右。2019年下半年新入市項目主要有深圳One Avenue卓悅中心、北京龍湖長安天街等。根據擬開業商業項目情況，預計2020年上半年，15個重點監測城市將有超3000萬平方米約400個購物中心項目入市。從長期供應來看，2019年1-10月，全國300城商辦用地成交規劃建筑面積為16468.58萬平方米，同比下降1.71%。從城市等級看，一、二線城市商辦用地成交規劃建筑面積同比均下降；其中一線城市同比下降36.80%，二線城市同比下降5.28%。從成交占比看，一線城市商辦用地成交面積占全國比例由去年同期的4.43%下降至2.85%，二線城市占比由去年同期的43.94%下降至42.34%。整體來看，由于供應減少，一線城市商辦用地市場規模較二線城市下降更多。
需求方面，2019年1-10月，我國社會消費品零售總額為334778億元，同比增長8.1%，增幅較去年同期收窄1.1個百分點，其中實物商品網上零售額同比增長19.8%，仍保持快速增長態勢。按消費類型分，餐飲收入同比增長9.4%，增幅較去年同期收窄0.2個百分點；商品零售同比增長7.9%，增幅較去年同期收窄1.2個百分點。限額以上單位商品中，日用品類、化妝品類、中西藥品類分別同比增長13.4%、12.1%和9.6%；通訊器材類、家用電器和音像器材類以及家具類則分別同比增長8.0%和5.4%。整體來看，我國消費需求呈較快增長態勢，但增速有所放緩，其中升級類商品和服務類消費較為活躍，對我國未來商業市場需求、消費結構優化升級都將形成一定支撐。
展望未來，在我國服務業經濟平穩運行、經濟繼續向第三產業傾斜、消費總量持續增長與消費不斷升級、線上線下融合發展等多因素的共同推動下，我國商業零售市場有望繼續保持平穩增長態勢。從未來趨勢上看，中國經濟的增速越來越依靠內需的增長，越來越需要消費的擴大，中央及地方政策也會將更多的精力放在培育和擴大國內消費市場上面。2019年前三季度，最終消費支出對經濟增長的貢獻率為60.5%，較上半年提高0.4個百分點，且明顯高于資本形成總額及貨物和服務凈出口對經濟增長的貢獻率。就零售商業市場整體租賃需求而言，消費的持續增長將使租賃需求保持活躍；預計未來，我國重點商圈商鋪租金有望繼續平穩運行。
二、中國寫字樓租金指數運行分析
根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2019年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環比有所下跌，平均租金為4.9元/平米·天，跌幅為0.67%。從商圈來看，租金環比上漲的商圈占38.8%，租金環比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金與上期持平。整體來看，四季度全球經濟繼續面臨下行壓力，制造業活動勢頭減弱，貿易局勢持續緊張，一系列不確定性因素對商業信心、投資決策和全球貿易造成了不利影響。國內周期性問題與結構性矛盾疊加，經濟下行壓力持續加大；受宏觀經濟持續下行影響，本季度寫字樓市場需求有所下降，租金亦環比下跌。
1、寫字樓租金變動情況
分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環比均有所下跌。
2019年四季度，一線城市中，25.0%的商圈寫字樓租金環比上漲，75.0%的商圈寫字樓租金環比下跌。具體來看，一線城市36個主要商圈中，深圳龍崗中心城、廣州體育中心、北京金融街等9個商圈寫字樓租金環比上漲；上海北外灘商圈、廣州珠江新城商圈、深圳前海商圈等27個商圈寫字樓租金環比下跌。
2019年四季度，二線城市中，50.0%的商圈寫字樓租金環比上漲，40.9%的商圈寫字樓租金環比下跌，9.1%的商圈寫字樓租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中，蘇州、長沙、南昌、海口主要商圈寫字樓租金均環比上漲或持平；成都主要商圈寫字樓租金均環比下跌；其他城市主要商圈寫字樓租金均漲跌互現。其中南京奧體商圈租金漲幅較高，為2.77%，居于二線城市首位。
2、租金漲跌幅較大的商圈
圖：2019年四季度寫字樓租金漲跌幅較大的商圈
2019年四季度，在寫字樓租金環比上漲的商圈中，南京奧體、蘇州獅山等10個商圈租金環比漲幅較大，其中南京奧體商圈寫字樓租金漲幅最大，環比上漲2.77%至2.8元/平米·天；其次為蘇州獅山商圈，環比上漲2.72%至2.2元/平米·天；深圳龍崗中心城、海口國興等8個商圈寫字樓租金環比漲幅均在1.4%-2.5%之間。具體來看，基于成本控制等考慮，部分中小企業選擇遷址到租金較低的新興商務區，非核心商圈寫字樓市場整體去化效果較好，使得部分非核心商圈寫字樓租金環比有所上漲。
在寫字樓租金環比下跌的商圈中，上海北外灘商圈、杭州黃龍商圈跌幅最大，環比均下跌2.83%，租金分別跌至5.6元/平米·天、4.0元/平米·天；廣州珠江新城、深圳前海等8個商圈寫字樓租金環比跌幅均在1.6%-2.7%之間。具體來看，在信息傳輸、軟件和信息技術服務業租賃需求放緩的背景下，部分TMT企業密集的商圈寫字樓租金環比有所下跌；而受工業增加值同比增幅收窄和對外貿易下滑影響，部分相關企業租賃需求減弱，致使該類企業聚集的商圈寫字樓租金環比亦有所下跌。
3、租金運行趨勢研判
從市場表現來看，隨著經濟發展和產業結構調整，第三產業逐漸成為中國經濟增長的主要動能，第三產業的發展狀況成為寫字樓市場需求發生變化的主要動因之一。2019年三季度，信息傳輸、軟件和信息技術服務業，金融業，批發和零售業增速均有所放緩，致使寫字樓租金環比小幅下跌；寫字樓市場整體利好租戶方。部分大型企業靈活利用各類優惠條款，適時搬遷擴張；而部分中小企業則傾向于遷址租金較低的新興商務區，以降低辦公成本。
供應方面，從新開工來看，2019年1-10月，15個重點城市辦公樓新開工面積共計2447.48萬平方米，同比增長20.6%。其中一線城市辦公樓新開工面積同比下降0.3%；二線城市同比增長34.3%。從土地供應來看，2019年1-10月，15個重點城市商辦用地成交規劃建筑面積為3791.33萬平方米，同比下降13.9%。其中一線城市商辦用地成交規劃建筑面積同比下降36.8%；二線城市同比下降9.2%。短期來看，全國15個重點城市辦公樓整體供應預期將繼續加大，尤其二線城市辦公樓市場將面臨較大的去化壓力。長期來看，商辦用地供應下降或將使市場供大于求態勢得到緩解。
需求方面，2019年三季度，我國第二產業實現增加值97885億元，同比增長5.2%，增幅較二季度收窄0.4個百分點。其中工業、制造業增加值同比增幅較二季度收窄，建筑業增加值同比增幅較二季度擴大。第三產業實現增加值129182億元，同比增長7.2%，增幅較二季度擴大0.2個百分點。其中，信息傳輸、軟件和信息技術服務業，租賃和商務服務業，交通運輸、倉儲和郵政業保持較快增速。整體來看，TMT產業、金融業、房地產業仍為寫字樓市場需求主力。
展望未來，從宏觀環境來看，四季度我國仍面對錯綜復雜的國際形勢和國內經濟下行壓力；2019年10月IMF發布的《世界經濟展望報告》中，將2019年中國GDP增速預期下調0.2個百分點至6.1%。在此背景下，國家堅持以供給側結構性改革為主線，大力深化改革和擴大開放，從貨幣政策等多個角度加大逆周期調節力度，做好“六穩”工作，著力保障經濟增速處于合理區間。從營商環境來看，國家持續發力，10月22日《優化營商環境條例》的正式頒布將我國優化營商環境建設全面納入法治化軌道。11月15日，國務院出臺《在自由貿易試驗區開展“證照分離”改革全覆蓋試點的通知》，以有效降低企業制度性交易成本，激發市場活力和社會創造力。同時，各地政府也緊跟步伐，出臺各類有關優化營商環境的政策，如《北京市新一輪深化“放管服”改革優化營商環境重點任務》、《進一步優化長三角法治化營商環境宣言》等。系列政策的發布可以有效激發企業家精神，鼓勵更多社會主體投身創新創業。截至目前，這些政策已初見成效，從2019年1-10月新登記的市場主體數據來看，日均新登記企業數量接近2萬戶，在去年高速增長的基礎上繼續加快增長。
短期來看，在我國經濟增速放緩和部分城市寫字樓空置率較高的背景下，寫字樓租金短期面臨比較大的下行壓力。但展望未來，盡管經濟下行壓力依然存在，但我國雄厚的物質技術基礎、逐步升級的產業結構、日益擴大的高素質人才梯隊和逐漸壯大的市場規模將使得我國經濟擁有足夠的韌性和潛力，經濟繼續保持平穩運行仍有諸多支撐因素。同時系列政策的發布增強了各類企業信心，也為寫字樓市場帶來發展動力。長遠來看，我國寫字樓市場預期將平穩發展，寫字樓租金亦有望保持穩定。
數據來源：CREIS中指數據、Fang.com、3Fang.com
來源：聯商網
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